北京市西城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0102民初36140号

原告：杨某，女，1978年8月2日出生，汉族，住北京市东城区。

被告：徐某1，男，1970年1月16日出生，汉族，住北京市西城区。

被告：徐某2，男，1948年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区。

第三人：北京农村商业银行股份有限公司总行营业部，经营场所北京市西城区月坛南街1号院1号楼5-102、5-203。

负责人：毛某某，总经理。

原告杨某与被告徐某1、被告徐某2、第三人北京农村商业银行股份有限公司总行营业部（以下简称农商行营业部）赠与合同纠纷一案，本院于2021年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨某向本院提出诉讼请求：1.判决徐某1赠与徐某2房屋（位于北京市海淀区××）的赠与行为无效；2.判决徐某2、徐某1连带向杨某支付因房屋不能变更登记之杨某、徐某1名下的房屋折价款3200000元及房屋租金收益损失（自2018年5月24日起至房屋过户至折价款付清之日止，按每日657元计算）。

事实和理由：2001年6月12日，杨某与被告徐某1登记结婚，婚后两人于2002年6月22日共同按揭购买案涉房屋，登记在徐某1一人名下，之后在婚姻关系存续期间共同还贷，至2018年5月8日该房屋全部贷款偿还完毕。上述房屋本应是徐某1与杨某的夫妻共同财产，但在该房屋刚还完房贷不久的2018年5月23日，徐某1单方面将该房屋过户至其父亲徐某2名下，未经杨某同意。2019年2月份，杨某偶然间发现徐某1外面有第三者，且交往已久，此后夫妻二人常因此事吵架，后来双方签署了一份离婚协议，由徐某1手写，该协议中徐某1承认并明确，案涉房屋是夫妻二人婚内共同财产，现出售，所得归杨某所有。2019年10月14日杨某与徐某1办理离婚手续，离婚时因案涉房屋未出售，且该房屋登记在徐某2名下，因此在民政局备案的离婚协议中双方就此房屋未进行处分。离婚后徐某1随即便与婚外第三者同居并结婚生女。自房屋过户至徐某2名下至今，案涉房屋一直出租，所得租金由徐某2和徐某1收取。但所得租金未给过杨某。2020年9月杨某以离婚后财产纠纷将徐某1（其父亲徐某2为第三人）诉至西城区人民法院，要求将该案涉房屋进行分割，但徐某2主张房屋现登记在其名下，应归其个人所有。徐某1擅自处分夫妻共同财产的行为，严重损害了杨某的合法权益。请求判如所请。

徐某1辩称，不同意杨某的诉讼请求。一、杨某诉讼请求第一项为确认之诉，第二项为给付之诉，是不能合并审理的。请求驳回其诉求。二、徐某1与徐某2之间赠与合同是合法有效的，内容上不违法也不违背公序良俗，不存在无效的问题。三、房屋变更登记时杨某是知情的，此前诉讼中杨某有所陈述，其陈述的理由是说为了孩子上学方便过户给徐某2，徐某1不认可杨某陈述的理由，但该陈述证明杨某对变更登记是知情的。杨某与徐某1离婚纠纷，导致杨某反悔，想把这个已经过户给徐某2的房屋再要回去，没有事实根据和法律依据。

徐某2辩称，不同意杨某的诉讼请求。一、杨某诉讼请求第一项为确认之诉，第二项给付之诉，是不能合并审理的。请求驳回其诉求。二、2018年5月案涉房屋已合法登记在徐某2个人名下，房屋应属徐某2所有，徐某2与徐某1签订的赠与合同是双方真实意思表示，不违反国家法律规定，是真实有效的合同，也不存在着法定的合同无效的情形。三、案涉房屋经杨某与徐某1同意后赠与给徐某2用于养老，杨某与徐某1离婚后反悔要求要回案涉房屋，与徐某2无关。杨某知晓房屋过户给徐某2之事，其表述是为了给孩子上学购买学区房，赠与原因暂且不提，但至少赠与给徐某2这事，杨某应是同意的。

农商行营业部述称，根据徐某1与农商行营业部签订的借款合同，如抵押权发生变化影响农商行营业部权益，有权要求立即偿还款项，不同意杨某的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于杨某是否同意将案涉房屋赠与徐某2，徐某1与徐某2签订《赠与协议》并无杨某签字确认，徐某1主张以2021年2月8日杨某起诉状、徐某2021年11年27日做出的证明及宣读证明的录像可证明，徐某2也认为上述证明足以证明，同时认为杨某事隔三年再起诉之事实、杨某与徐某1离婚登记的协议书并没有提及案涉房屋、杨某知晓房屋登记在徐某2名下之事实均证明同意。本院认为，杨某知晓案涉房屋登记在徐某2名下不足以证明其同意将房屋赠与给徐某2。案涉房屋系杨某、徐某1夫妻共同财产，结合2019年4月、5月的《离婚协议书》及2019年10月10日《离婚协议书》，均显示要么徐某1将出售款给予杨某，要么最终将房屋通过公证继承方式给予徐某，并无将房屋赠与徐某2由徐某2自由处分之意思。再结合2021年9月12日徐某1与杨某对话所提及是否起诉所导致的变化，可知晓房屋登记在徐某2名下，徐某1有自己之目的。综上，杨某知晓房屋过户至徐某2名下后，其并未予以同意，反而要求将相关利益给予自己或者徐某，现徐某1、徐某2坚持认为房屋系徐某1赠与徐某2，杨某不予同意，并无不可。换言之，徐某1、徐某2并未证明杨某同意将房屋赠与徐某2。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

杨某与徐某1原系夫妻，二人于2001年6月12日办理结婚登记，于2019年10月14日办理离婚登记。

2002年6月22日，徐某1与北京凤凰城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐某1购买案涉房屋，其中20%房价款支付，80%房价款74万元以银行贷款方式支付。

2002年7月29日，徐某1、杨某与中国建设银行北京市分行海淀支行、北京凤凰城房地产开发有限公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定贷款74万元用于购买案涉房屋。

2004年10月27日，案涉房屋登记在徐某1名下。

2018年5月8日，中国建设银行出具结清证明，显示徐某1贷款74万元已还清。

2018年5月22日，徐某2（受赠人）与徐某1（赠与人）签订《赠与协议》，约定：徐某1将案涉房屋无偿赠与给徐某2，徐某2接受赠与。

2018年5月23日，案涉房屋登记在徐某2名下。

2019年4月至5月期间，徐某1与杨某签订《离婚协议书》，约定：徐某1因婚内出轨背叛家庭，现与杨某协议离婚，两个孩子一人一个，徐某某由徐某1抚养，徐某由杨某抚养，徐某1对徐某的探视时间每周周末一天，杨某对徐某某的探视时间每周末两天，儿子的抚养费各自承担；徐某1、杨某名下共计房产4套（北京2套、湖南常德1套、海南1套）均归杨某所有，徐某2名下案涉房屋属于婚内财产，现出售，所得归杨某所有；轿车2辆归各自所有，所有存款归杨某所有，家中所有股票、基金、理财等归杨某所有……北京丰尚鼎业科技发展有限公司现法人转让与徐某1，徐某1持股70%，杨传彪持股30%。

2019年10月10日，徐某1与杨某签订《离婚协议书》，约定：徐某1与杨某协议离婚，一、子女问题，徐某由徐某1监护抚养，徐某某由徐某1监护抚养，每周一、三、五、六、日、节假日及寒暑假杨某对徐某、徐某某有探视及接住生活的权利，杨某给付徐某某、徐某1000元/月/人抚养费给付徐某1，直至孩子18岁成年；二、房产问题，徐某1名下的北京市西城区××归徐某1及徐某共有，杨某名下的北京市东城区××室归杨某及徐某某共有，案涉房屋本属于徐某1、杨某二人的婚后财产，现在徐某2名下，自本协议签订之日起一个月内徐某2订立遗嘱公证给徐某单独继承，该房屋用于出租，自本协议签订之日起至徐某继承该房屋之日止，期间租金为徐某1所有，杨某名下的湖南常德的房屋、海南儋州的房屋归杨某所有；三、汽车问题，徐某1、杨某名下各有汽车一辆，归各自所有；四、现金股票等问题，徐某1、杨某现有的所有现金、股票、基金、存款、理财等财产归杨某所有；五、孩子们的保险问题，徐某、徐某某的保险由徐某1承担所需费用；六、公司问题，北京****科技发展有限公司法人由杨某2变更为徐某1，徐某1持有100%股权，徐某1给付杨某80万元现金补偿，2022年12月31日前给付，如有违约按年利率8%计算，中****（北京）招标代理有限公司法人由胡某变更为杨某，杨某持100%股权。

2019年10月14日，徐某1与杨某签订《离婚协议书》，约定：一、子女问题，徐某由徐某1作为其抚养人，徐某某由徐某1作为抚养人，每周五六日节假日及寒暑假杨某对徐某、徐某某有探视及接住生活的权利，杨某支付徐某、徐某某1000元/月/人抚养费给付徐某1，直至孩子18岁成年；二、徐某1名下的北京市西城区××归徐某1及徐某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，杨某名下的北京市东城区××室归杨某及徐某某共有，自本协议签署之日起两个月内变更完毕，杨某名下的湖南省××、海南省××归杨某所有；三、汽车问题，徐某1名下有××汽车一辆，杨某名下有××的汽车一辆，归各自所有；四、现金股票等问题，徐某1、杨某现有的所有现金、股票、基金、存款、理财等财产共计160万元，首先用于归还北京市东城区××的房屋贷款，剩余部分归杨某所有，徐某1另给付杨某80万元现金补偿，2022年12月31日前给付杨某，如有违约依照年利率8%支付违约金；五、保险问题，徐某、徐某某的保险由徐某1承担所需费用。

2019年11月4日，徐某1将案涉房屋对外出租（徐某1与徐某2均认可系徐某2委托徐某1），房屋租赁期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金为239752元。

2019年11月26日，徐某1与杨某谈话，杨某表示：你爸的那个房，甭管是公证也好，过户也好，那是婚前财产待分配的，你恶意转移，我不知情，我跟你争了没有？徐某1回复，你争吧。

2020年8月17日，案涉房屋设立抵押权，抵押权人为农商行营业部，被担保主债权数额为210万元，债务人为徐某1。

2021年2月8日，杨某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，被告为徐某2、徐某1。杨某在起诉状中表述“2018年6月份，徐某1单方面将该房屋过户至其父亲徐某2名下，说是为了孩子上学购买学区房。因徐某1名下有两套房产，已经达到北京家庭最大房产持有量，不能再购买学区房，所以将其名下一套过户至徐某2名下，以规避北京房屋限购政策，并不是真的赠与给其父亲”。

2021年9月12日，徐某1与杨某谈话，杨某表示：****大厦的房子，那是咱俩的，你把它挂在你爸名下，就变成你要给你爸养老的房了？徐某1回复：你不起诉是另外一个说法，你现在起诉了，我只能就现在这种状态跟你说，那就是老头的。杨某说：那是什么。徐某1回复：那是老头的，咱俩给老头的。杨某说：咱俩给老头的，你有手续么？徐某1回复：这事不争了，现在说也没用。

一、庭审中，杨某提交2019年11月4日《房屋租赁合同》（租期为2019年11月8日至2020年11月7日，年租金239752元），徐某1、徐某2均认可该份合同涉及利益已给付徐某2，且徐某2陈述房屋仍在对外出租。

二、庭审中，杨某、徐某1、徐某2对于案涉房屋总价为400万元并无异议，农商行营业部针对房屋价格也无异议。

三、庭审中，徐某1表示房屋在赠与徐某2之前已经在出租，一直在出租，2018年5月24日后房屋租金都是徐某2收取。徐某2认可上述徐某1的意见。

四、庭审中，徐某2表示2019年12月31日前并未通过公证方式作出将案涉房屋由徐某继承的遗嘱。徐某1对此表示认可。

五、庭审中，经询问农商行营业部表示徐某1贷款210万元，徐某2提供担保，还剩余190万元未还。杨某表示没有经济实力代为偿还；徐某2表示没有能力偿还；徐某1表示目前没有能力偿还。

六、庭审中，杨某此前诉讼请求：1.判决徐某1赠与徐某2房屋（位于海淀区××）的赠与行为无效；2.判决徐某2将位于海淀区××房屋变更登记至杨某与徐某1名下，并且徐某2于变更登记之日起3日内将房屋交付杨某与徐某1；3.判决徐某1、徐某2返还杨某位于海淀区××的房屋租金收益损失（自2018年5月24日起至房屋过户至杨某和徐某1名下之日止，按每日657元计算）。2022年1月20日变更现诉讼请求。

本院认为，案涉房屋原系杨某与徐某1夫妻共同财产，徐某1将房屋赠与徐某2，其与徐某2均表示杨某同意，但杨某不予认可，徐某1与徐某2提供证据不足以证明杨某同意。故此，徐某1将案涉房屋赠与徐某2的行为应为无效。赠与行为无效后，徐某2应将房屋返还杨某、徐某2，并配合杨某、徐某2办理转移登记手续。但案涉房屋上设立抵押登记，杨某、徐某2、杨某均无法偿还款项以注销抵押登记，所以变更登记存在客观障碍。杨某基于此主张就不能返还之折价款项，并无不可。鉴于各方均认可案涉房屋总价为400万元，考虑到杨某与徐某1已于2019年10月14日离婚，所以在返还折价款时结合该因素予以处理。同时考虑到不能返还之原因系基于徐某1、徐某2合意完成之行为，二人存在共同过错，应共同承担赔偿责任。故此，徐某2、徐某1赔偿杨某房屋折价款2000000元。

合同无效后，在杨某未主张折价前房屋收益权利归属于杨某、徐某1，徐某2自述于2018年5月24日享受房屋对外出租利益，其应承担赔偿责任。虽徐某1自述将该部分利益给付徐某2，但杨某利益遭受到损害系因徐某1、徐某2之共同行为，故此，徐某1、徐某2共同承担返还责任。鉴于该部分租金利益原应归徐某1、杨某但二人已离婚，所以徐某1、徐某2赔偿杨某该部分利益400000元。

综上所述，杨某诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条规定，判决如下：

一、徐某1与徐某2就北京市海淀区××房屋的赠与法律关系无效；

二、本判决生效后七日内，徐某1、徐某2赔偿杨某共计2400000元；

三、驳回杨某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19714元，由杨某负担8113元（已交纳），由徐某2、徐某1各负担5800.5元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　高某

二〇二二年二月十日

法官助理　任某

书 记 员　李某

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