离婚诉讼中最为关键的两个问题，一是财产分割，二是子女抚养的确定。本文着重探讨夫妻共同财产之贷款房屋分割问题。根据婚姻法及相关的司法解释的相关规定夫妻共同财产包括：1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得财产;5、其他应当归共同所有的财产。根据房屋买卖合同签订的时间、房屋产权证书取得的时间以及当事人双方办理结婚登记的时间不同（合同及房产证名字均为一个人的情况），可以分为几种情形：一是婚前一方购买房屋并取得房屋产权证书，婚后以共同财产偿还部分贷款；二是婚前一方购买房屋，婚后取得房屋产权证书，并且也共同财产偿还部分贷款；三是婚前一方购买房屋，婚后用共同财产偿还部分贷款，但在离婚诉讼时尚未拿到产权证书的。不论前面那种情况，都还涉及另一个问题，对于房屋增值部分是否认定夫妻共同财产，如果是，那么是否应当予以分割的问题。在司法审判实践过程中不同的法院、不同的法官甚至同一法院的法官做法大不相同，处理起来存在较大争议。现笔者结合办理离婚诉讼的实践经验提出以下观点，希望同仁予以指正。
　　一、只要实际拿到房屋的即对房屋占有使用的，不论是否拿到房屋产权证书、不论是否清偿了银行贷款，法院都应予以分割

《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权只有经过登记才能发生效力。据此，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前结婚，房产即为夫妻共同财产。但法条也明确规定了例外的情形。我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这就明确肯定了一方婚前购买的行为完成时就可以认定对该期房享有所有权。因此上述三种情形都是婚前一方签订了购买合同、贷款合同，不论房屋产权证书取得的时间都应当认定为是该房的婚前个人财产。

　　既然是其婚前个人财产，那么对于贷款也应相应的认定为婚前个人债务，这点是毫无疑问的。但这里要说明的是，婚姻关系存续期间，不论是那方负责清偿银行贷款，这些已经清偿的贷款应认定为用夫妻共同财产清偿的，那么这就婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务。那么在司法审判的同时要注意虽然确定了该贷款房屋为婚前个人财产，但在这里法院要算一笔账，将夫妻关系存续期间清偿的贷款数额予以计算，相应的给予未分得房屋一方予以补偿。

　　二 、贷款房产婚后增值部分如何处理

　　《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”根据这条解释，一方婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产。

　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险)，房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。　　三、总结

　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下位法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。