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出卖人未经配偶同意擅自卖房,买受人如何主张权利

时间:2020-01-17来源:点击次数:

案例:201688日,钟某和杨某签署《北京市存量房屋买卖合同》,约定钟某以325万元的价格购买杨某位于北京朝阳区X房屋,如一方违约,违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后,钟某依约支付了合同定金,并积极为办理过户和贷款准备各种手续,但杨某却告知出售房屋出售房屋行为未经配偶同意,而拒绝出售该房屋。钟某将杨某诉至法院,要求解除合同并支付房屋总价款20%的违约金,同时返还定金。

人民法院经审理查明,涉案房屋属于夫妻共同财产,杨某配偶高某表示不同意出售涉案房屋,杨某提交的《配偶同意出售证明》系其代签;诉讼期间,钟某已在本市购买其他房屋。法院认为:根据现有法律规定,处分该房屋属非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要处理,不属于家事代理的范畴,杨某处分涉案房屋的行为属于无权处分。无权处分不影响合同效力,且杨某配偶高某对杨某的处分行为不予追认,故法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,杨某向钟某返还定金8万元,并支付违约金65万元。

法规:《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权“的规定,应当理解为(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

提示:1、如果卖方是登记的房屋所有权人,在其配偶(共有人)不同意出售房屋的情况下,如果房屋还未过户,买方可以解除房屋买卖合同并要求卖方承担违约责任;

2、实践中,虽然配偶一方不同意出售房屋,但如果房屋已经过户,买房人也是付出的市场价格,人民法院会确认房屋买卖合同有效。

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